【2025年でなくなる】住宅ローン控除（減税）とは？受けるための条件や所得制限・必要書類を簡単にわかりやすく解説

住宅ローン控除とは、マイホーム購入時に税負担を軽減できる代表的な制度のひとつで、長期的に家計を支えてくれる仕組みとして多くの人に利用されています。

一定の条件や所得制限を満たすことで、最大13年にわたり所得税や住民税から控除を受けられるのが特徴です。

ただし、住宅の種類やローンの内容、手続きの方法によって適用の可否が変わるため、制度を正しく理解して活用することが大切です。

控除を確実に受けるには、申請時期や書類の準備、将来の見通しも踏まえた計画が欠かせません。

住宅ローン控除とは？内容・条件（所得制限）・申告方法

住宅ローン控除は、住宅購入にかかる税負担を軽減する制度で、所得税や住民税から一定額が控除されます。

対象になるには、新築・中古・買取再販ごとに細かな条件があり、特に所得や床面積、耐震性などがポイントです。

これらの条件を理解しておくことで、自分の住宅が控除対象かどうかを判断できます。

この章を読めば、制度の基本から物件別の適用条件まで、迷わず把握できます。

住宅ローン控除の基本情報｜控除期間は最大13年

住宅ローン控除とは、住宅の購入時に組んだローンの利息によって、所得・住民税が減らされる制度です。

この控除は最大13年間受けられ、多くの人にとって家計の支えとなります。

特に消費税が10％の住宅を購入した際は13年間、その他の場合では原則として10年間の控除ができます（※参考：国土交通省「住宅ローン減税」）。

年末時点の住宅ローン残高の一定割合（0.7％など）が所得税から差し引かれ、余った分は住民税にも反映されます。

毎年申告が必要な制度ですが、正しく使えば数十万円〜百万円単位の節税につながることもあります。

住宅を購入する際の資金計画で、この制度を上手に活用することがとても重要です。

新築の場合の住宅ローン控除適用条件（所得制限）

新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件をクリアする必要があります。代表的なのは所得制限や床面積などの基準です。

特に「その年の合計所得金額が2,000万円以下」であることが基本の条件となっており、高所得者は対象外となる点に注意が必要です。

また、登記面積で50㎡以上、返済期間が10年以上の住宅ローンであることも求められます。

加えて、取得後6か月以内に居住し、床面積の半分以上を自己使用するなど、利用目的や居住実態にも条件があります。

条件が細かくて大変に思えるかもしれませんが、制度を使えるかどうかで将来の家計に与える影響は大きいです。

事前に自分の状況と照らし合わせて確認しておきましょう。

控除を受ける年の所得が2,000万円以下

住宅ローン控除は、年収が高すぎると利用できません。

具体的には、控除を受けたい年の「合計所得金額」が2,000万円を超えると対象外になります。

これは高所得者が税制優遇を過度に受けないようにするための制度設計です。

合計所得金額とは、給与所得だけでなく、副業や不動産収入なども含めた総額なので注意が必要です。

住宅ローン控除を活用したい人は、年末調整や確定申告の前に、1年分の所得見込みを把握しておくと安心です。

逆に、ギリギリで2,000万円を超えてしまうと控除が受けられなくなるため、ボーナスや一時的な収入増にも気を配っておきましょう。

家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上

原則として、住宅ローン控除を受けるには登記された床面積が50㎡以上であることが必要です。

ただし、合計所得金額が1,000万円以下であれば、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅でも控除の対象になります。

たとえば、都市部のマンションなどは50㎡に満たない物件も多く、そうした状況でも所得条件を満たせば控除の恩恵を受けられます。

この緩和措置は、住宅価格が高い地域での購入者にとっては非常にありがたい制度です。

床面積の条件は「壁芯面積」ではなく「登記面積（内法面積）」で判断されるため、契約前に必ず確認しておきましょう。

住宅取得後6か月までに居住

住宅ローン控除を受けるには、住宅を取得してから6か月以内に実際に住み始める必要があります。

これは「本当にその家に住む意思があるか」を確認するための基準です。

仮に、購入したまま空き家状態だったり、投資用に保有していたりする時は控除の対象になりません。

登記や契約が済んでいても、実際の入居が遅れると制度の適用外になることがあるので注意が必要です。

引っ越しが予定より遅れそうなときは、住民票を移すタイミングを早めたり、公共料金の開始日を早めたりといった工夫で「居住実態」が証明できるように準備しておきましょう。

控除を確実に受けるには、タイミングが非常に重要です。

住宅ローン等を10年以上返済予定

控除を受けるには、返済期間が10年以上の住宅ローンであることが前提です。

そして、その借入先は銀行・信用金庫・JAなどの民間金融機関のほか、住宅金融支援機構や勤務先の社内融資制度なども対象になります。※おすすめの住宅ローンはこちらから

ただし、親族や知人など個人からの借入では原則として適用されません。

また、住宅取得の目的であることも条件なので、他の借り入れに転用してはいけません。

返済期間が9年11か月のように「あと少し足りない」時でも対象外になるため、契約時にしっかり確認をしましょう。

正しい借入先から、きちんと10年以上のローンを組んでいるかが控除のカギです。

床面積の1/2以上が自己の居住スペース

住宅ローン控除を受けるには、その住宅の床面積の「半分以上」が自分たちの生活スペースである必要があります。

1階が店舗、2階が住居というような「店舗併用住宅」であれば、住居部分が過半数を占めていなければ対象外です。

このルールは、住宅用の支援制度である控除の趣旨に沿っているためで、あくまで「マイホーム」を持つ人のための制度となっています。

計算は登記上の面積で判断されるので、図面上ではなく登記簿謄本の数値を確認しましょう。

店舗や事務所と併用するパターンでは特に注意が必要で、建築段階から間取りの調整をしておくと安心です。

中古の場合

中古住宅でも住宅ローン控除を受けることは可能ですが、新築に比べて条件がやや厳しめに設定されています。

特に重視されるのが「耐震性」と「築年数」です。

これは、古い住宅の中には地震に対する安全性が十分でないものがあるためです。

一定の耐震基準を満たしていれば、築年数が古くても控除の対象になることがあります。

また、登記面積や返済期間など、基本的な条件は新築と共通です。

中古住宅を検討している方は、購入前に住宅の建築時期や構造について確認し、必要に応じて耐震診断を受けるのがおすすめです。

事前に条件を知っておけば、安心して控除を活用できます。

現在の耐震基準に適合

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、建物が現在の耐震基準を満たしていることが重要な条件です。

これは、住宅の安全性を確保し、災害時のリスクを減らすために設けられたルールです。

具体的には「1981年6月1日以降に適用された新耐震基準」に適合している必要があります。

築年数が古い住宅でも、耐震診断や耐震補強によって基準を満たしていれば控除対象になります。

この場合、耐震基準適合証明書などの書類を確定申告時に提出する必要があります。

購入前に不動産会社に確認したり、リフォーム時に診断を依頼したりして、制度をしっかり利用しましょう。

1982年1月1日以降に建築された住宅

住宅ローン控除の条件として、1982年1月1日以降に建てられた中古住宅は、原則として耐震基準を満たしていると見なされます。

これは1981年6月に改正された「新耐震基準」が施行された後に建てられた住宅だからです。

この日以降に建築された物件であれば、追加の耐震証明書がなくても控除を受けやすくなります。

ただし、建築確認申請日ではなく「建築完了日」が基準なので、少しでも早い日付の時は要注意です。

購入時には必ず登記簿や建築確認済証などで日付を確認しましょう。

制度の対象かどうかをしっかり見極めることが、損をしないポイントです。

買取再販の場合

リノベーション済みの中古住宅を購入する際でも、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。

これを「買取再販」と呼び、不動産会社などが中古住宅を買い取ってリフォームし、再び販売する形式です。

ただし、新築や通常の中古住宅と違って、独自の条件がいくつかあります。

代表的なものは、取得からリフォーム完了・販売までの期間や、リフォーム費用の割合です。

再販住宅は見た目が新築に近く魅力的ですが、控除が受けられるかは要件次第なので事前確認が大切です。

見た目だけでなく「控除対象かどうか」にも注目して選びましょう。

住宅取得完了

住宅ローン控除の対象になるには、まず「購入が完了していること」が基本条件です。

これは買取再販の住宅も同じで、売買契約を結んだだけでは不十分です。

建物のリフォームが終わり、引き渡しを受けて実際に住める状態になってからが「取得完了」と見なされます。

つまり、リフォーム工事中や未完成の状態では控除の申請ができません。

取得完了日を正確に把握しておくことは、確定申告においても非常に重要です。

引き渡し日や登記の日付を確認し、書類として証明できるように準備しておきましょう。

住宅の取得からリフォームをして再販までが2年未満

買取再販物件で住宅ローン控除を受けるには、住宅が「買い取られてから再販されるまでの期間」が2年以内であることが必要です。

これは、あまりに古い物件を長期間保有したあとに再販したケースを控除対象外とするための制限です。

不動産業者が購入してから2年以内にリフォームし、販売している物件であればこの条件をクリアしやすくなります。

購入者としては、この期間が分かりづらいことも多いため、不動産会社に「控除対象かどうか」をしっかり確認しましょう。

リフォーム費用が建物価格の20%以上

住宅ローン控除を受けるには、その住宅のリフォーム費用が建物価格の20％以上である必要があります。

例を挙げると建物価格が1,000万円なら、リフォーム費用が200万円以上でなければこの条件を満たしません。

これは、しっかりと手を加えた住宅に対して税制上の優遇を与える、という考え方に基づいています。

見た目がきれいでも、最低限の修繕しか行っていない場合は対象外になることもあります。

不動産会社に「リフォーム費用の割合が条件を満たしているか」を事前に確認し、必要なら証明書類を発行してもらいましょう。

住宅ローンはなくなる？現行のままでは2025年12月31日まで

現行の控除制度においては、入居を2025年12月31日までに済ませた住宅が対象です。

これは2022年の税制改正で延長された内容であり、今のところ2026年以降に続くかどうかは未定となっています。

つまり、現時点では2025年末が「ひとつの区切り」となっているのです。

控除は年末のローン残高次第で、住民税や所得税が減らされる非常にメリットの大きい制度なので、使えるかどうかは家計に大きな影響を与えます。

将来、制度が延長される可能性はあるものの、内容が見直されたり、より厳しい条件が付くことも十分に考えられます。

そのため、制度をしっかり活用したい方は「2025年中の入居」を意識してください。

購入のタイミングを見極めるうえでも、今後の制度の動きには注目しておきましょう。

住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要｜2年目以降は年末調整

住宅ローン控除を受けるには、初年度は必ず確定申告が必要です。

年末の入居状況やローン残高を税務署に対し申告することによって、税金の控除が使えます。

2年目以降は会社員なら年末調整で手続きが完了しますが、自営業などの際は引き続き毎年の確定申告が必要になります。

申告のタイミングや必要書類を間違えると、控除が受けられなくなるおそれもあるため、正しい手順を事前に把握しておくことが大切です。

この章を読めば、手続きの流れと注意点がすぐにわかり、不安を解消できます。

1年目の手続きに必要な書類や取得方法

住宅ローン控除の1年目は、必ず確定申告が必要です。

たとえ会社員であっても、住宅ローン控除の初年度は年末調整では処理できず、税務署への申告が必要になります。

これは、住宅の取得状況やローン残高を税務署が正確に把握するためです。

面倒に感じるかもしれませんが、一度手続きをすれば2年目以降は簡略化されます。

準備する書類は複数ありますが、どれも決して難しいものではありません。

以下に必要書類とその入手先をまとめました。

事前にそろえておけば、スムーズに申告できます。

2年目以降の手続きに必要な書類や取得方法

2年目以降の住宅ローン控除は、会社員であれば確定申告は不要で、年末調整での手続きに切り替わります。

初年度でしっかりと申告できていれば、その後も控除は自動的に継続できる仕組みです。

ただし、勤務先へ必要書類を提出することが条件なので、「放っておいても大丈夫」と思い込まず、きちんと準備しましょう。

提出書類は少なく簡単ですが、忘れると控除を受けられないので注意が必要です。

年末調整の提出期限を過ぎると、再び確定申告が必要になる時もあります。

勤務先のスケジュールを確認し、早めの対応を心がけましょう。

会社員ではない場合2年目以降も確定申告が必要

自営業やフリーランスの方は、2年目以降も住宅ローン控除を受けるには毎年の確定申告が必要です。

ただし、1年目のように多くの書類をそろえる必要はなく、控除額の計算や証明書の提出が簡略化されます。

年末のローン残高に応じた控除額を申告するだけなので、慣れてしまえばそれほど負担ではありません。

以下に必要書類をまとめました。

なお、提出漏れがあると控除が受けられないため、毎年2月〜3月の確定申告期間内に忘れず提出しましょう。

住宅ローン控除適用後戻ってくるお金の計算方法

住宅ローン控除では、納めた税金の一部が「戻ってくる」形で家計を支援してくれます。

ただし、実際に戻る金額は人によって大きく違います。

たとえば年収や住宅ローン残高、住宅の種類などが影響します。

自分の場合はどのくらい戻るのかを知っておくと、資金計画を立てやすくなります。

控除額を左右する主な要素は、以下のとおりです。

• 年末時点の住宅ローン残高（最大上限あり）
• 控除率（現在は原則0.7％）
• 所得税・住民税の納税額（これが控除額の上限になる）
• 住宅の種類（新築・中古・省エネ基準適合など）
• 入居時期（制度改正により条件が変動）

これらの要素が組み合わさって、控除額が決まります。

では実際に、年収ごとにどのくらい戻ってくるのか、シミュレーションで見てみましょう。

年収400万円・600万円・800万円のモデルケースを順番に紹介します。

年収400万円の場合

年収400万円の人が住宅ローン控除を受けると、年間でおよそ14万円前後の税金が戻ってくることが期待できます。

住宅ローン残高が2,000万円、控除率が0.7%と仮定した時の計算です。

住宅ローン控除は、支払った税金の範囲でしか還付されないため、所得税や住民税が少ない年収帯では、全額控除を受けきれないことがあります。

とはいえ、10年間の総額で見れば約140万円が軽減される計算で、十分なメリットがある制度です。

子育て世帯や共働き夫婦にとっては特にありがたい支援策といえるでしょう。

還付金の使い道をあらかじめ考えておくことで、生活費や教育費に充てるなど賢く家計に活かすことができます。

年収600万円の場合

年収600万円の方は、住宅ローン控除の効果がより大きくなります。

仮に年末時点のローン残高が2,000万円なら、控除額は年14万円（0.7％）に相当し、所得税・住民税合わせてほぼ全額控除されることが多いです。

この年収帯では、年間の納税額も多いため、控除枠を十分に活用しやすいのが特徴です。

10年間で見れば140万円、13年適用なら最大182万円もの控除が受けられる時があり、家計へのインパクトは大きいです。

住宅購入時に頭金を減らし、ローン残高をある程度確保しておくと、より多くの控除が受けられる状況もあります。

年収800万円の場合

年収800万円の人は、住宅ローン控除の恩恵を最も受けやすい層のひとつです。

もし、住宅ローン残高が2,000万円ある際、年間の控除額は14万円（0.7％）であり、支払っている所得税・住民税の金額も高いため、その分しっかりと控除を受けきれる可能性が高くなります。

また、この年収帯では住民税からの控除上限（13.65万円）にも届きやすく、13年間で合計182万円前後の節税が見込まれます。

注意点として、年収が高いほど合計所得金額が2,000万円を超えるリスクもあるため、臨時収入や副業収入にも注意が必要です。

条件をしっかりとクリアしていれば、大きな節税効果を実感できる制度といえるでしょう。

住宅ローン控除に関するよくある質問

住宅ローン控除は家計の助けになる制度ですが、実際に利用するうえで「細かいルールがよくわからない」「制度がいつまで続くのか不安」「相談先はどこ？」といった疑問を感じる人も少なくありません。

控除を正しく受けるには、事前に気をつけるべきポイントを理解しておくことが大切です。

また、制度の終了時期や延長の場合についても押さえておきたいところです。

この章では、特によくある3つの質問に絞って、制度の理解を深めながら不安を解消します。

控除を失敗なく活用したい人は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローン控除を利用する際に注意すべき点は？

住宅ローン控除を確実に受けるには、いくつかの注意点をしっかり押さえることが大切です。

なかでも多いのが「申告ミス」や「条件の見落とし」です。

控除を受けるためには、入居時期や所得制限、住宅の面積など細かな条件があり、1つでも満たさないと対象外になります。

たとえば、住宅ローンの返済期間が10年未満だったり、床面積が50㎡未満だった時は原則控除不可です。

また、初年度の確定申告を忘れるとその年の控除は受けられません。

細かい書類の準備や期限管理が求められる制度なので、税務署や不動産会社とこまめに確認するのがおすすめです。

制度を正しく使うことが、将来の家計を助ける第一歩になります。

住宅ローン控除は2025年以降なくなる？

住宅ローン控除は、2025年12月31日までの入居分を対象とする現行制度が続いており、それ以降については今のところ延長の正式発表はありません。

これは、2022年度の税制改正で定められた内容で、消費税10％の住宅購入に対する支援策の一環として設けられたものです。

今後延長される見込みはあるものの、控除率や適用条件が見直されることも十分考えられます。

そのため、住宅購入を検討している人は「2025年中の入居」をひとつの目安にして計画を立てるのが賢明です。

将来的な税制変更に備え、情報収集は常に行っておきましょう。

住宅ローン控除は誰に相談すればいい？

住宅ローン控除について疑問や不安がある場合は、まず税務署に相談するのが安心です。

制度の最新情報や申告手続きについて、正確かつ公的な説明を受けることができます。

特に確定申告に関する内容は、最寄りの税務署で丁寧に教えてもらえるため、初めての申告でも心強いです。

また、購入前の段階であれば、住宅会社や不動産会社の営業担当者も制度の概要や注意点に詳しいことが多く、実務的なアドバイスが受けられます。

必要に応じて税理士に依頼するのも一つの方法です。

大切なのは、自己判断せず、早めに正しい情報源にアクセスすることです。

わからないまま放置すると控除を逃すこともあるため、積極的に相談する姿勢がポイントです。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅購入時の大きな税制メリットとして活用できる制度です。

新築・中古・再販住宅など住宅の種類や、住宅ローンの条件、年収次第で適用の可否が変わるため、あらかじめ確認しておくことが重要です。

確定申告は初年度に限り行いますが、会社員であれば2年目から先であれば年末調整で手続きできます。

また、控除額はローンの残高や年収次第で変わり、高い年収であればあるほど効果を感じやすくなります。

制度は現行ルールが2025年12月末まで取り入れられ、それ以降は変更する恐れもあるので、早めの情報収集と行動がカギとなります。

わからない点がある場合は税務署や住宅会社に相談し、安心して制度を活用できるよう備えましょう。