空き家バンクが注目されている理由は?事例やSDGsとの関係性も

近年、地方を中心に問題となっているのが空き家問題です。これを放置しておくことは、今後の私たちの生活のみならず、環境面にも悪影響をもたらします。

その解決策として注目されているのが空き家バンクです。この記事では、空き家バンクについて詳しく説明していくと同時に、持続可能な暮らしやSDGsとの関連についても紹介します!

この記事の監修者
阪口 竜也 フロムファーイースト株式会社 代表取締役 / 一般社団法人beyond SDGs japan代表理事
ナチュラルコスメブランド「みんなでみらいを」を運営。2009年 Entrepreneur of the year 2009のセミファイナリスト受賞。2014年よりカンボジアで持続型の植林「森の叡智プロジェクト」を開始。2015年パリ開催のCOP21で日本政府が森の叡智プロジェクトを発表。2017年には、日本ではじめて開催された『第一回SDGsビジネスアワード』で大賞を受賞した。著書に、「世界は自分一人から変えられる」(2017年 大和書房)

目次

空き家バンクとは?

空き家バンクとは、簡単に言えば自治体が地元の空き家情報を集めて、そこに住みたい人を募集し、引き合わせる、という制度です。

具体的には、自分の持っている空き家を売りたい、貸したいと望む所有者からの登録を受け、自治体、主に市や町が公式サイトに空き家バンクのページを作って情報を公開します。

そして物件情報を見た人が住んでみたいと申し出たら、物件の所有者に紹介するものです。ただし自治体では不動産の契約業務は行えないため、委託を受けた宅建業者や不動産会社の仲介で行います。

自治体に加えて民間が運営するケースも

空き家バンクを運営しているのは、主に自治体です。最近ではこの他に、民間団体やNPOなど行政以外が運営を担うケースや、行政と企業やNPOが連携して運営するケースも増えています。

平成29年からは、国土交通省の選定により(株)LIFULLアットホーム(株)の2社が「全国版空き家バンク」の運用を始めました。これにより自治体が管理する全国の空き家バンクの物件を一括して見られるため、空き家探しや自治体へのコンタクトもより簡単にできるようになっています。

※必ずしも全ての空き家バンクが登録されているわけではありません。また物件情報は全国版と自治体サイトとの間で相違が生じる場合もあります。物件の検索は全国版と自治体サイトを併用することをおすすめします。

その地域への定住を狙いとしている

行政が展開する空き家バンクの目的は、不動産業で利益を出すことではありません。その目的のひとつはあくまでも地域への移住・定住であり、地元に住んでくれる人を増やすことです。

最初は都市部からのUターンやIターン希望者の定住促進策の一つとして、主に過疎化に悩む農山漁村地域で行われていましたが、近年は地方の中核都市部でも導入が進んでいます。

空き家バンク制度ができた理由

では、こうした空き家バンク制度は、どのような経緯で作られたのでしょうか。その背景には、空き家を放置することで発生する問題が、自治体に悪影響を及ぼすため、国が対策を定めたことにあるのです。

その対策が「空き家対策特別措置法」という法律です。

「空き家対策特別措置法」が関係している

この「空き家対策特別措置法」では、主に持ち主が空き家を放置せず、適切に管理するよう定めています。ではなぜ空き家物件の所有者は、誰も住まなくなった家を放置しておくのでしょうか。

現在の法律では、土地に住居、特に1戸につき200㎡以内の家屋が建ってさえいれば、更地に比べて標準額の6分の1という固定資産税の軽減措置がされています。この住宅用地の特例があるため、住む人がいないにもかかわらず放置されている空き家が出てくるのです。

しかし、こうした空き家が増えた結果、

  • 老朽化による崩落・倒壊の危険がある
  • 廃材や家財道具、ゴミによる衛生状態の悪化
  • 不法侵入、不法投棄・害獣の住み付きなど治安の悪化

などの問題がおき、結果的に景観が損なわれ、地域価値の低下をもたらしてしまいます。

そのため「空き家対策特別措置法」では、こうした危険な空き家を「特定空き家」と認定し、持ち主に改善を求めることにしました。

一度「特定空き家」に認定されると、上記の住宅用地の優遇がなくなって固定資産税が最大6倍になるばかりか、取り壊しにかかる補助金もなくなることもあります。

そのため自治体は、空き家が特定空き家に認定されないように、持ち主に対して空き家の修繕や利活用を呼びかけます。そしてその受け皿として制度化したのが、空き家バンクです。

空き家バンクが注目される理由は?

空き家バンクは平成27年4月時点において全市町村の約4割、令和元年度で全国の約7割の自治体が既に設置済みであるといわれ、地方自治体が取り組む空き家対策の中でも最も多く使われている方法です。

ではなぜこれだけ多くの自治体が空き家バンクに注目し、導入しているのでしょうか。

年々増加傾向にある空き家の数

まず最も大きな理由は、日本全国で空き家の数が増加していることです。

このグラフは、総務省統計局による平成30年住宅・土地統計調査|住宅及び世帯に関する基本集計の中の空き家数と空き家率の推移を調査した結果です。

ここに見られるように、日本では既に住宅の数に対して世帯数の数が上回っています。つまり「家余り」状態です。

日本でこれだけ空き家が増えた原因としては

  • 少子高齢化による人口減少
  • 都市部への集中による過疎化
  • その間も新築住宅は建てられている

ことが挙げられます。

さらに空き家は、今後も増加することが見込まれています。

2018年の時点での国内の空き家率は13.6%となっていますが、野村総合研究所の試算によると2033年には、この割合が30.2%に上るとされています。空き家を積極的に利活用してこの状況を少しでも食い止めるために、空き家バンクに期待が高まっているのです。

移住者による人口増加

空き家を有効に活かすことができるということは、そこに住む人が増えていくということでもあります。過疎化に悩む地方自治体にとっては、人口増加のために、移住者が住みやすい物件をより効果的に紹介できることは重要な施策なのです。

地方移住や二拠点生活への需要

ストレスの多い都会暮らしを離れ、より豊かで余裕のある生活を求めて地方へ移住をする人々、あるいは移住を検討している人はここ数年増加しています。

【社会増減市町村数の推移(過疎地域以外と過疎地域)】

※社会増

転入超過のこと。過疎地域で転入超過を実現した自治体数は横ばいまたは微増している

【特定非営利活動法人ふるさと回帰支援センター(東京)問合せ・来場者数の推移】

また、コロナ禍によるテレワークの普及などで、地方移住や二拠点生活への需要が増えていることも見逃せません。定年を迎える中高年だけではなく、ワークライフバランスを重視した働き方を望む現役世代にとっても、空き家バンクは便利なシステムとして注目されています。

空き家バンクのメリット

空き家バンクには、家を探している人、空き家の処分に困る所有者、自治体にとってもメリットがあります。ここではさらに踏み込んで、その具体的な内容を見ていきましょう。

地域活性化につながる

過疎化に悩む自治体にとっては、人口減少に歯止めをかけられるだけでありません。外からの住人を受け入れることで街全体に活気が戻り、それまでとは違った商売や文化事業が立ち上がる契機ともなります。

古民家カフェなどの店舗にも利用できる

自分の思い描くビジネスや文化活動を始めたいと思うなら、空き家バンクは魅力的な選択肢です。登録されている物件は居住用だけではなく、店舗として利用ができるものも多数あります。資金の問題で都会での起業や開業をあきらめていた方でも、地方に活路を見出せばチャンスは広がります。

通常よりも安く空き家を買える・借りられる

空き家バンクは営利目的で運営されていないため、不動産会社による仲介手数料はありません。また、新しく土地を取得して新築で家を建てるよりも格安で家が買えたり、借りたりすることも可能です。

補助金制度を活用して安く買える・借りられる可能性も

空き家バンクを利用することで、自治体から補助金が出され、実質的により安く物件が手に入るケースもあります。実施されている補助金には、以下のようなものがあります。

  • 空き家等改修やリフォームへの補助金
  • 空き家購入補助金制度
  • 家財道具等処分費用への助成金
  • フラット35の金利優遇措置

補助金・助成金の内容は自治体によって異なります。移住を検討している自治体のホームページでご確認ください。

空き家バンクのデメリット

一方で、空き家バンクにもデメリットがないわけではありません。

新築住宅や空室物件とは異なり、空き家の状況や持ち主の事情は多種多様なため、思わぬ問題が発生することもあります。また、自治体の裁量や権限ではできないこともある、ということを理解する必要もあります。

仲介役がいないため自身で交渉しなければならない

繰り返しになりますが、基本的に自治体は不動産の仲介業務を行うことができません

所有者との交渉は利用者自身が行うことになるため、ほとんどの自治体では地元の宅建業者や不動産業者に空き家バンクの仲介を委託しています。当然、利用者自身でこうした業者との相談や話し合いを行わなければならず、慣れていない人にはややハードルが高いと感じるかもしれません。

物件情報の詳細を現地まで確認に行くことも

空き家バンクでは、物件に関する情報が詳しく載っていない場合があります。

  • 畑はどのくらいか
  • トイレは洋式か和式か
  • 敷地はどこまでの範囲なのか
  • 壁や床の傷みはどの程度なの

かなど、実際に見なければわからない点もでてきます。

もちろん通常の賃貸物件でも事情は変わりませんが、空き家の状態は持ち主のそれまでの生活が反映されているため、通常以上に気を配らなければなりません。

貸し手と借り手のミスマッチに注意

空き家バンクに関わるデメリットで多いのが、貸し手である所有者と借り手との認識の違いです。

主なものとして、

  • 家具・家財道具の撤去はどうするのか
  • リフォームや改修はできるのか
  • 現状維持を望むのか
  • 賃貸の場合いつまで貸せるか

などです。

また、「応相談」物件の場合、両者の想定金額で折り合いがつかないこともあります。こうしたミスマッチを回避するために、できれば仲介業者の立会いのもと、早い段階でお互いの合意を得ることが必要です。

空き家バンクの利用方法

では実際に、空き家バンクを利用して物件を買いたい、借りたいという移住希望者に向けて、空き家バンクの利用方法を紹介していきます。細かい手順やルールは自治体によって異なりますが、大まかな流れは一緒です。

1.移住・定住したい市町村の空き家バンクに登録・申込

最初に、自分が移住を希望する自治体のホームページを通して、空き家バンクに利用登録します。空き家バンクへのリンク先がわからない、住みたい市町村が空き家バンクに参加しているかわからない方は、全国版空き家バンクから入るのもいいでしょう。

利用登録はウェブ上で行える所もあれば、募集要項をプリントアウトして郵送やFAXで受け付ける所もあります。

2.物件の問い合わせ

気になる物件が見つかったら、空き家バンクの問い合わせフォーム、もしくは電話等で物件について問い合わせます。多くの場合、ここで担当する現地の宅建業者や不動産業者を紹介されます。物件の下見や内覧の予約もここで申し込みます。

3.現地で物件の見学

実際に現地を訪れ、希望する物件を見学します。ただし、所有者の意向によっては内覧ができないこともありますので事前に確認するようにしましょう。移住促進に熱心な自治体はおためし移住ツアーなどのイベントも企画しているので、積極的に参加してみてはいかがでしょうか。

4.空き家所有者と契約交渉(宅建業者の仲介が入ることが多い)

空き家の購入または入居を決めたら、物件の所有者と条件を確認し、契約の交渉に入ります。

多くの場合【2】で紹介された宅建業者や、不動産業者の仲介のもとで行われます。お互いに納得できる円満な契約になるように、疑問や不安な点はここで全て洗い出し、所有者の方と確認していきます

空き家バンクの事例

ここでは全国各地の自治体から、空き家バンクの利用により物件の成約が増えた例をご紹介します。

移住や田舎暮らしに興味がある、地方で物件を探したいとお考えの方にとっては、成功している空き家バンクがどんな取り組みをしているのか知ることはとても心強いものになるでしょう。

(これらの自治体では、現時点で登録物件がないところもあります。詳細は各自治体の公式サイトなどでご確認ください。)

【充実の移住サポート&オンライン内覧】秋田県由利本荘市

秋田県南部に位置する由利本荘市は、豊かな自然と農産物、住環境の良さから、住みたい田舎として人気の高い自治体です。

由利本荘市の空き家バンクは、物件の登録要件を緩和するなど運用を見直し、県外在住者向けにオンライン内覧を行うなどの工夫で、昨年度の2倍の登録・成約数につなげています。

市の「移住まるごとサポート課」では、移住希望者に特化した職業や住まいの紹介の他、子育て、医療・介護や地域情報に至るまで、サポート体制を整えています

【リフォームで賃貸のミスマッチを解消】山形県遊佐町

引用元:遊佐町

山形県遊佐町の空き家バンクでは、登録している賃貸物件を町が10年間借上げ予算内でリフォームを行なってから移住者に貸し出すという方法をとっています。

空き家物件では修繕が必要になることが多いため、借り手と貸し手の間で物件の状態をめぐるミスマッチもしばしば起こります。自治体側がリフォームを行うことでこうした状態が解消され、12棟中11棟の入居につなげました

移住後も、集落支援員によるフォロー体制を整え、希望者の移住を促進しています。

【多彩な登録物件で文化資源を活用】広島県尾道市

広島県尾道市では、NPO「尾道空き家再生プロジェクト」が市から委託を受けて空き家バンクの運営に携わっています。

移住・定住の促進や支援に加え、古い街並みの再生と活用による市の活性化にも取り組んでいます。尾道市の空き家バンクはここ4年間で成約実績は約70件にも上り、廃屋でも登録可能なほど要件が低いことが特徴です。

そのため、より自由度の高い物件利用が多く、カフェやギャラリー、ショップやゲストハウスなど、住居以外にも活発に利用されています。

【手頃な農地で移住者を募集】兵庫県 宍粟市

兵庫県北西部、宍粟市の空き家バンクでは農地付き空き家の契約について、1アール(10m×10m)から経営できるという条件をつけています。

これは農地法改正※でそれまでより少ない面積の農地でも経営ができるようになったためで、家庭菜園くらいの気軽な農業をしたいという利用者と、遊休農地を活用したいという自治体のニーズが合致したケースです。

こうした農地付き空き家9件を含め、宍粟市の空き家バンクは2020年度に成約数を大きく伸ばしています

農地法改正とは

従来、農地取得者は農地を30アールまたは10アール以上経営することが求められていましたが、平成21年の法改正で、地域の実情に沿った「別段の面積」を自治体が定められるようになっています。

【移住者による手厚いフォロー】長野県佐久市

2008年から空き家バンクを始め、累計で400件以上の成約を果たしている長野県佐久市。

移住先として人気の立地もさることながら、空き家バンク自体も、物件の検索画面や利用方法の流れなどが地図やイラストを駆使した、とても使い勝手の良いものになっています。

また先に市内に移住した住民を相談員に起用して、地元での生活や仕事などのフォローを行うなど、多くの移住者を受け入れてきたノウハウの蓄積が活かされています。

【地域ぐるみの空き家対策】山口県周南市

空き家対策でユニークな取り組みを行っているのが山口県周南市です。

この自治体では、「里の案内人」という地域住民のボランティアが空き家活用を呼びかけ、移住希望者への情報提供を行っています。また「里の案内人」は、移住者へ地域の魅力を伝えたり、生活面の相談を受けるなど、移住者と地域との橋渡しの役割も果たしています。

【補足】空き家バンクはSDGsの目標達成にも貢献する

このように全国各地で広がる空き家バンクの取り組みは、現在の私たちの課題であるSDGsの目標を達成するために大きな役割を果たすことにもつながります。それは一体どういうことなのでしょうか。

SDGsとは

SDGsとは、「Sustainable Development Goals」の頭文字をとった言葉で、国連で採択された2030年までに世界が達成すべき「持続可能な達成目標」の総称です。SDGsでは解決をめざす17の目標と、それらをさらに具体的に示した169のターゲットからなります。

目標11「住み続けられるまちづくりを」

空き家バンクが最も貢献するSDGsの目標は11番目の「住み続けられるまちづくりを」です。

これは「包摂的で安全かつ強靱(レジリエント)で持続可能な都市及び人間居住を実現する」と定義づけられており、人口減少に歯止めをかけて町を活性化させようとする空き家バンクの取り組みは、ターゲット11.3の理念とも一致します。

2030 年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理の能力を強化する

目標12「つくる責任 つかう責任」

家を建て、末長く人が住み続けることはそのままSDGsの目標12「つくる責任つかう責任」を体現していると言えます。

一度はその役目を失った家を空き家バンクによって再利用することは、ゴミや廃材を減らすだけでなく、新たに家を建て直す資材やエネルギーを節約し、資源の有効活用にもつながります。

この目標12が空き家バンクと関連してくるのは、以下のターゲットになります。

【12.5】2030 年までに、廃棄物の発生防止、削減、再生利用及び再利用により、廃棄物の発生を大幅に削減する

【12.7】国内の政策や優先事項に従って持続可能な公共調達の慣行を促進する

【12.8】2030 年までに、人々があらゆる場所において、持続可能な開発及び自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識を持つようにする

【12.b】雇用創出、地方の文化振興・産品販促につながる持続可能な観光業に対して持続可能な開発がもたらす影響を測定する手法を開発・導入する

目標17「パートナーシップで目標達成しよう」

空き家バンクがもう一つ関連するSDGsの目標に、パートナーシップの重要性が挙げられます。

空き家対策や地域活性化は、自治体だけの力で成功させることは困難です。不動産や民間企業、NPOなどさまざまな組織や人材が持つ知識やノウハウを活かし、地域の文化や特性に合った空き家対策を計画し、実行することが重要です。

例えば東京都調布市では、「NPO法人ちょうふこどもネット」との連携で、空き家対策に関するアイデアマラソンを企画するなど、多角的な方法で空き家対策を行っています。

「空き家」だけではない多様なパートナーシップ

空き家バンクそれ自体は、あくまで空き物件の情報提供サービスです。

しかし、ただ情報を集めて載せるだけでは、何の成果にもつながりません。空き家バンクが、本当に有益で持続可能なものであるためには、運営する側、利用する側の両方に多様なパートナーシップが必要になります。

空き家バンクの運営側

  1. 不動産会社やNPO、地域協力員などと連携して積極的に物件を調査
  2. 物件紹介の他、生活や就労支援、地元への受け入れなど、移住後のこまめなサポート体制
  3. 地域の魅力を積極的にアピール

移住希望の利用者側

  1. 物件の状態や契約条件、所有者側の事情や希望を理解
  2. 自治体との緊密な連携で移住後の生活や制度について確認
  3. 地域社会の一員として地元の人々と良好な関係を構築

まとめ

人口減少の続く日本で、空き家は今後も増え続けることが見込まれます。

空き家バンクは、使われなくなった住居を有効活用することで、住宅問題や地方の過疎化の解決になるだけでなく、SDGsが掲げる目標にも大きく寄与します。

地方での暮らしに興味がある方、豊かな環境で暮らしたいと思う方は、空き家バンクを利用してみてはいかがでしょうか。

〈参考文献〉
「アフターコロナの都会と住まい、コロナ禍がもたらすまちづくりの変化とは」米山秀隆/株式会社プログレス
「地域の未来を変える空き家活用」いんしゅう鹿野まちづくり協議会編/ナカニシヤ出版
成29年度空き家バンクに関する調査 調査研究報告書
Ⅱ-4-① 自治体の空き家バンク取組事例集 空き家所有者等
「空き家バンク」の虎の巻〜メリット・デメリットと成功例
空き家バンクの制度の概要やメリット・デメリットを解説
Ⅲ.空き家の活用編
第3部 空き家対策の具体的な方向性
移住・定住事例集 – しあわせな移住 – 総務省
「地方公共団体による空き家対策支援制度」検索サイト (sumaimachi-center-rengoukai.or.jp)
空き家問題再考
歴史的資源を活用した観光まちづくり 成功事例集 – 内閣官房
空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 – 国土交通省 (mlit.go.jp)
「全国版空き家・空き地バンク」について|国土交通省
「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測」
コロナ下で注目される“地方移住”や“二拠点生活”を「空き家」で実現 業界初の空き家プラットフォーム「FANTAS repro」提供開始|FANTAS technology株式会社のプレスリリース (prtimes.jp)